文经授权转自国民经略

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作者：凯风君

这个春天，楼市比想象中更复杂。

这两周，“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断刷屏，似乎“楼市小阳春”已经到来，“金三银四”已在路上。

然而，三大房企不约而同有所动作。就在2月最后一天，恒大宣布全国住宅都可9折出售，而媒体报道碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。与此同时，万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”，表示宏观形势比想象中更严峻。

与市场的蠢蠢欲动相比，身在局中的房企却一个比一个谨慎。这意味着什么？

01.打折、裁员与活下去

许多事情要连起来看。

2月25日，万科周刊曝光了郁亮的内部邮件。在这份名为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的内部邮件中，郁亮指出：不要再寄望于“触底反弹”，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。

万科的谨慎一如既往。去年9月，万科因“活下去”陷入舆论漩涡，这一次只是换了一个表述，核心仍旧是在新的宏观形势下，如何更好地活下去。

与万科一样，开年不久，恒大和碧桂园也都动作不断。

2月27日，恒大召开全集团营销会议，除了要继续“全员营销、员工卖房”的模式之外，同时表示：全国所有在售项目住宅可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。

虽然这是例行公事，每年都会有类似活动，不必过度解读。但任何一件商品，打折的目的不仅在于制造声势，更在于快速回笼资金。

对于地产这个以三高一低（高周转、高负债、高杠杆、低成本）为特色的行业来说，回款就是一切，现金流就是一切。

2月28日，据澎湃新闻报道，碧桂园已开启大规模人员调整，不断有区域和员工被洗牌出局，有部门已确定裁员50%。

碧桂园对此回应称，此次调整是对碧桂园总部组织架构进行正常优化，而非裁员。

当然，只要市场销售不下滑、土地揽储规模不削减，裁员就没有必要。但如果市场形势进一步紧张，裁员就是最终的无奈选择。

事实上，去年下半年以来，多个房企都在不约而同“优化员工结构”。

02.三大指标：楼市是冷是暖？

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

所谓“南京3000人抢房”只是某平台组织的例行商业活动，年年如此，同一模式已经用了七年，没有任何新意。

“燕郊一夜暴涨7000元”只是单个住宅价格的调整，炒作居多。

深圳8000万豪宅秒光，这向来是富人的游戏，与全国楼市没有任何关系。

市场究竟有没有回暖？除了关注开发商的真实动向之外，更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。

先看销售数据，下滑趋势仍未扭转，只是部分一二线热门城市有所复苏。

中金报告预计，1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位，购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题，3月跌幅料进一步扩大至10%以上。

再看土地市场，火热也只是局部现象，全国整体土地市场热情仍有待恢复。

最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。

与此同时，全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金（90%都是土地出让金）缩水33%，浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。

再看二手房，部分一二线城市市场回暖，但市场仍在底部运行。

根据易居房地产研究院报告，2019年1月，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%，仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)，二手房成交量仍处于低位盘整态势。

2月份的整体数据尚未出来，但与某些楼盘“日光式”的营销相比，无论是北京还是深圳，二手房无论是均价还是成交量，都未出现明显反弹。但过去回调已久的北京、厦门以及燕郊等地区，市场的确已经企稳。

楼市企稳，意味着底部已到；能否触底反弹，则非炒作本身所能胜任。

03.两个政策：触底反弹可能性有多大？

“楼市小阳春“是典型的人造概念，那么， 今年楼市有没有希望触底反弹？

楼市想要触底反弹，前提是已经到“底”。这里的底包括市场底和政策底。市场底不容易判断，但政策底毫无疑问已经触及。凯风君在《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中，已对此做了分析预判。

2018年12月，住建部明确表示，要稳地价稳房价稳预期。

同月的中央经济会议则指出，要因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。

而在2019年2月，央行在货币报告中，悄悄删除“中性”和“货币总闸门”的表述。

这里有三层政策含义：

一是，稳楼市已经成为2019年的重要任务。如果说过去主要是遏制房价大涨，那么如今的重心则在于防范房价大跌。所以楼市调控基本不会进一步趋紧，反而会有持续放松的可能性。

二是，楼市调控将向“一城一策”转变。由于不同城市市情不同，楼市现状存在天壤之别，未来的调控不再一刀切，地方政府将获得一定的自主权。

三是，宽货币已在路上。2018年至今，已经进行过五轮降准，加上加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF,定向中期借贷便利），央票永续债互换（CBS），释放的流动性已经相当可观。

所以，楼市会逐步企稳，但会否触底反弹，乃至重拾上涨趋势，则要集中关注两个指标：限购限贷会否宽松，货币政策会否进一步宽松，同时对房地产的信贷限制有所放松。

显然，没有楼市调控实质性的宽松，没有货币之水源源不断的支撑，触底反弹的可能性就不大。