泉州市鲤城区人民政府文件

泉鲤政〔2018〕30号

泉州市鲤城区人民政府

关于江滨南路南侧片区滨江A地块

（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地

上房屋征收补偿方案征求意见和修改情况的公告

因江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目建设需要，拟征收东至茂诚皇江御景，西至黄龙大桥，南至延陵安置小区，北至江滨南路国有土地上房屋（具体范围以征收范围图为准）。2018年6月29日，本府已将《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）在征收范围内和区政府信息平台上进行公示征求意见。在征求意见期间，共收到被征收群众提出意见建议6条。本府根据项目指挥部、相关部门、被征收群众对《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）提出的意见进行部分修改，并报泉州市住房和城乡建设局备案。现将征求意见和修改情况及修改后的《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》予以公布。

特此公告。

附件：1．江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见及修改的情况

2．江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

泉州市鲤城区人民政府

2018年10月12日

    （此件主动公开）

附件1

江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区

石结构房屋）改造项目国有土地上房屋

征收补偿方案（征求意见稿）

征求意见及修改的情况

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号）、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》及《泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》等有关规定，《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）于2018年7月1日至2018年8月1日公开征求意见。在征求意见期间，房屋征收实施单位浮桥街道办事处抽调干部与延陵社区工作人员深入到每户被征收人，向被征收人广泛征求意见，没有收到书面建议。2018年7月25日下午项目指挥部常务副总指挥陈财水带领房屋征收部门泉州市鲤城区住房和建设局、房屋征收实施单位泉州市鲤城区浮桥街道办事处等相关单位工作人员至延陵社区召开方案征求意见的群众见面会，50多名群众到场并发表对方案的意见，绝大多数被征收群众支持该片区的改造，对方案提出的意见建议主要包括以下几个方面：

（一）补偿方案确定的参考价偏低。

（二）住宅要求1∶1安置，取消安置房互补差价。

（三）对补偿方案中关于房屋权属的认定和未登记建筑认定的补偿比例有异议。

（四）要求延陵安置小区安置房质量达到商品房的品质。

（五）要求每户至少安置一套征收范围内开发的商品房。

（六）对低保户、住房困难户给予优惠照顾。

针对被征收人提出的上述问题，项目指挥部与我区相关部门进行了讨论研究，采纳了部分意见，对《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）进行部分修改，现给予以下解释说明：

一、关于被征收房屋及安置房价格的确定

自2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来，福建省于2014年颁布《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令第138号），泉州市于2015年出台了《泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》（泉政文〔2015〕139号）、《泉州市人民政府办公室关于在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》、《泉州市人民政府办公室关于在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定和处理的意见》（泉政办〔2015〕112号）（以下简称“泉州市三个暂行规定”），于2017年2月18日出台《关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见》（泉政办〔2017〕28号），根据上述法律、法规及规范性文件的规定，房屋征收部门、征收实施单位以公开招选的方式，选取5家资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，进行被征收房屋及安置房补偿基准价的评估。2018年1月18日，房屋征收实施单位依法发布《关于公开招选房屋补偿基准价评估房地产价格评估机构的公告》，公告明确项目概况、评估内容及要求、评估机构资格要求、报名时间及地点、报名资料以及评估机构选取办法，截止2018年1月30日下午17：30止，共收到七家房地产价格评估机构的报名，分别为泉州仁达房地产评估有限公司、福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司、泉州名城资产评估房地产估价有限公司、福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司、泉州市立城房地产评估有限公司、福建中诚信德房地产评估有限公司、泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司，经资格审查，以上7家房地产价格评估机构符合报名条件。 2018年1月31日下午15：30采取随机抽取的方式从以上7家房地产价格评估机构选定5家作为江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目房屋征收补偿基准价的房地产评估机构。以上7家评估机构均到场参加，经公开随机抽取，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司、福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司、泉州仁达房地产评估有限公司、福建中诚信德房地产评估有限公司、泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司五家评估机构中选，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司为牵头单位。以上中选的房地产评估机构依法对征收范围内被征收房屋基准价以及用于产权调换安置房的基准价进行评估，分别于2018年6月4日前向房屋征收部门提供基准价评估报告，通过截尾均值的方式确定被征收房屋货币化安置参考价，具体为自建民宅（框架总三层）参考价5178元/平方米，荔春路店面参考价（框架结构）8377元/平方米，用于产权调换的住宅（延陵安置区三期）参考价（框架结构、划拨用地）6745元/平方米，用于产权调换的店面（框架结构、划拨用地）参考价为12253元/平方米。房屋征收部门依据上述价格制定《江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿），征求被征收群众的意见。征求意见期间，房屋征收部门鲤城区住房和建设局依法向泉州市房屋征收评估鉴定专家委员会申请对5家评估机构20份评估报告进行鉴定。泉州市房屋征收评估鉴定专家对5家评估机构20份估价报告进行鉴定， 2018年7月25日泉州市房屋征收评估鉴定专家委员会以泉征协鉴定〔2018〕3号对评估报告提出修正意见，2018年8月1日泉州市房屋征收评估鉴定专家委员会以泉征协鉴定〔2018〕5号认可了江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目被征收房屋及安置房基准价20份房地产估价修正报告。修正后，具体为自建民宅（框架总三层）参考价5179元/平方米，荔春路店面参考价（框架结构）8378元/平方米，用于产权调换的住宅（延陵安置区三期）参考价（框架结构、划拨用地）6909元/平方米，用于产权调换的店面（框架结构、划拨用地）参考价为12227元/平方米。同时房屋征收部门根据征求意见期间群众提出安置在征收范围内商品房的要求，委托五家评估公司对拟用于产权调换在本片区房屋改造征收范围指定区域内新建安置房基准价格进行评估，参考价为7313元/㎡。

综上，补偿方案中被征收房屋及用于产权调换的安置房价值完全按照法律、法规及规范性文件的规定以第三方评估机构评估的方式确定被征收房屋补偿的市场价值，依法有据。

二、关于要求住宅1∶1安置，取消安置房互补差价的问题

目前房屋征收产权调换的基本原则是实行房屋等价置换，以被征收房屋评估价值和安置房评估价值，实施两者的价值置换，并按“多还少补”的原则结算差价。

本项目征收方案的补偿标准如前所述系根据五家评估公司

出具的市场评估结果通过截尾均值的方式确定，确保对被征收房屋的补偿不低于类似房地产的市场价格，并且加上装修补偿及各项奖励、补助、优惠，《方案》对被征收房屋的补偿要远远高于房屋市场价值。同时为照顾被征收人的利益，虽然本片区房屋改造征收范围指定区域内新建安置房评估基准价格为7313元/㎡，延陵安置小区三期区域内新建安置房评估基准价格为6909元/㎡，但方案也明确制定了优惠奖励办法，即“在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的安置房优惠后的结算价格本片区房屋改造征收范围指定区域内的为5500元/㎡、延陵安置小区三期区域内的为5300元/㎡。且因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过其可产权调换的安置房屋面积，每个产权户有20㎡的优惠价，具体为：在5㎡以内（含5㎡）的，本片区房屋改造征收范围指定区域内的按5500 元/㎡计算、延陵安置小区三期区域内的按5300元/㎡计算，在5㎡-10㎡以内（含10㎡）的，本片区房屋改造征收范围指定区域内的按6000 元/㎡计算、延陵安置小区三期区域内的按5800元/㎡计算，在10㎡-20㎡以内（含20㎡），本片区房屋改造征收范围指定区域内的按6500 元/㎡计算、延陵安置小区三期区域内的按 6300元／㎡计算；超过20㎡按交房时市场价计算。”综上，通过各项优惠，基本保证群众合法住宅1：1安置不互补差价的要求。

三、对手续不完整民房打折补偿的比例问题

由于2015年11月18日泉州市人民政府发布了《泉州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》（泉政文〔2015〕139号）、《泉州市人民政府办公室关于在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见》、《泉州市人民政府办公室关于在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定和处理的意见》（泉政办〔2015〕112号）三个规范性文件，明确要求全市统筹执行，《泉州市人民政府办公室关于在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定和处理的意见》（泉政办〔2015〕112号）规定的认定和补偿标准与原鲤城区执行的补偿标准不同。鉴于本项目被征收群众大多系从晋江下游河滩地迁至堤内，人口多用地少，大部分未能取得审批手续。因此，征求意见期间，群众对于方案中关于权属认定及补偿面积比例的处理持有较大的异议，纷纷要求按照原鲤城区补偿标准进行认定和补偿，不同意对房屋建筑面积进行打折。为此项目指挥部、房屋征收部门、征收实施单位非常重视，一方面应严格按照泉州市人民政府出台的三份规范性文件拟定《鲤城区江滨南路南侧片区滨江A地块（延陵社区石结构房屋）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，另一方面应考虑被征收范围现状和历史遗留情况，有针对性的解决该项目权属认定和补偿面积比例的问题，保障被征收人的合理补偿要求。

四、要求延陵安置小区安置房质量要达到商品房的品质

随着一个一个安置房项目的建设、回迁、办证，鲤城区政府亦形成一套有效的安置房建设监督管理机制，针对被征收群众提出的安置房质量问题，各职能部门将严格监督并有效管理建设单位依法进行安置房建设。首先，在规划设计时，按照高起点规划、高标准设计的要求进行招标设计；其次，在工程招投标时，要求资质高、信誉好的施工队伍参加公开投标；第三，在建设过程中严格按规范和程序进行监理、质监；第四，安置房按规范验收合格后，才交付使用。所有工程建设均实行责任终身制，每个关系人都要负责到底，确保安置房建设安全、质量、工期等方面均万无一失，确保安置房的建设与各项配套与本片区的整体规划协调统一，完善和规范。

五、要求每户至少安置一套征收范围内开发的商品房

吸取被征收人的意见，增加安置在本片区房屋改造征收范围指定区域内的房源，1个产权户限选1套建筑面积在144㎡以下（含144㎡）的套房，且所选套房面积应不超过可安置面积（含20㎡扩购面积）。

六、对低保户、住房困难户给予优惠照顾

本项目对低保户、住房困难户给予优惠照顾，具体如下：

属民政部门认定的低保对象且在中心市区无其他住房的被征收人选择货币补偿方式，若其被征收房屋人均建筑面积不足20㎡，则被征收房屋价值补偿款按人均建筑面积20㎡补足。前款所称的“人均”的计算公式为：人均建筑面积=认定的可以补偿建筑面积÷征收决定作出前被征收房屋产权人户口簿记载的人口数（被征收房屋产权人户口簿记载的人口需为被征收房屋所有权人的直系亲属且为常住人口）。

被征收人选择产权调换的，被征收房屋建筑面积不足当地廉租房保障标准的，按不低于当地廉租房保障标准进行安置。选择产权调换方式的，若其被征收房屋人均建筑面积不足20㎡，则按人均建筑面积20㎡安置。以上增加的产权调换房屋面积部分，本片区房屋改造征收范围指定区域内的按5500 元/㎡计算、延陵安置小区三期区域内的按 5300元／㎡的价格结算。

特此公告。

                              泉州市鲤城区人民政府

                                2018年10月12日